Réforme du droit de la copropriété
Que prévoit la nouvelle ordonnance 2019-1101 ?
Les immeubles bâtis
Dans le cas des immeubles à destination exclusive autre qu’habitation, il est possible de mettre en place, par convention, une personne morale structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs.
De fait, les propriétaires d’immeubles ne comportant aucun lot à usage d’habitation peuvent choisir une modalité de gestion plus adaptée à leurs besoins.
La prise de décision en copropriété
Objectifs de la réforme :
- Simplifier la prise de décision,
- Accélérer le processus de décision,
- Inciter les copropriétaires à s’investir davantage,
- Préserver les droits individuels des copropriétaires.
Pour se faire, l’ordonnance a généralisé le mécanisme de « la passerelle » à toutes les décisions relevant de la majorité absolue.
Ces décisions pourront désormais être adoptées dans le cadre d’un second vote immédiat, à la majorité simple à condition de recueillir au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires du syndicat.
Ce mécanisme sera notamment applicable :
- aux travaux d’amélioration,
- à la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau,
- ainsi qu’à la division de la copropriété (au sol comme en volume),
- et enfin, à l’adhésion à une union de syndicats.
Un mécanisme identique de passerelle a été institué pour les décisions relevant de la double majorité qualifiée de l’article 26 :
- Les décisions relatives à des actes d’acquisition immobilière,
- Celles relatives à des actes de disposition portant sur des parties communes,
- Celles relatives à la modification du règlement de copropriété,
- Les décisions de suppression du poste de concierge ou de gardien.
L’ordonnance facilite aussi la prise de décisions en élargissant les possibilités de délégations accordées au conseil syndical par l’assemblée générale.
Les pouvoirs des organes
L’ordonnance renforce les pouvoirs du Président du conseil syndical et des membres. Mais attention, ce dernier n’a pas la personnalité morale. En effet, cela aurait déséquilibré les pouvoirs entre les 3 organes (syndic /AG / conseil).
L’ordonnance consolide les missions traditionnelles d’assistance et de contrôle du conseil syndical tout en élargissant les possibilités pour l’assemblée générale de lui transférer une partie de son pouvoir décisionnel.
Les propositions du GRECCO
L’ordonnance rejoint partiellement certaines suggestions du GRECCO pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre 2 copropriétaires.
Elle prévoit que chaque copropriétaire puisse prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, indépendamment du nombre de voix dont il dispose et même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.
Ainsi que la possibilité pour le copropriétaire qui a fait l’avance de sommes, d’obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires proportionnellement à la quote-part de parties communes afférente à ses lots.
L’accès à des dispositions dérogatoires suivants des critères alternatif a été ouvert aux petites copropriétés.
L’ordonnance est également intervenue de manière ciblée sur certaines mesures afin de sécuriser certaines pratiques existantes.
Ainsi, elle consacre la possibilité pour les copropriétaires de prendre des décisions à l’unanimité dans le cadre d’une consultation écrite ou à l’occasion d’une réunion informelle, sans convocation ni tenue d’une assemblée générale.
Attention, l’AG devra continuer de se tenir annuellement pour connaître des comptes.
La suppression de l’exigence d’une mention express, dans le règlement de copropriété, en cas de recours au syndicat coopératif, facilite l’adoption de cette forme d’autogestion collégiale.
Par ailleurs, les petites copropriétés doivent désormais constituer un fonds de travaux. De plus, leur syndicat doit ouvrir un compte séparé.
Les recommandations du GRECCO en matière de grandes copropriétés
L’ordonnance n’a pas retenu la proposition relative à l’institution d’un conseil d’administration. Pour contrebalancer, elle a renforcé les attributions préexistantes du conseil syndical.
L’ordonnance a également édicté un régime dérogatoire. Ce dernier prévoit une possibilité de délégation de pouvoirs au profit du conseil syndical, limitée aux décisions relevant de la majorité simple et encadrée budgétairement, avec une obligation de rendre compte à la prochaine assemblée générale.
Cette délégation conventionnelle offre de la souplesse puisque l’assemblée générale peut reprendre à tout moment le pouvoir décisionnel qu’elle a confié au conseil syndical.
Elle permet aussi une adaptation, au cas par cas, de l’étendue de la délégation octroyée au conseil syndical par l’assemblée générale en fonction de l’évolution des besoins de la copropriété.
SL
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