Acheter en VEFA : les précautions à prendre

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Eric Tavenard

Avocat

La vente en l’état futur d’achèvement  

Acheter un logement sur planen état futur d’achèvement, c’est tentant, mais cela peut parfois réserver quelques mauvaises surprises aux acquéreurs. Quelles précautions faut-il prendre ? Voici nos conseils pour sécuriser votre opération. 

En quoi consiste la vente en l’état futur d’achèvement ?

La Vente en l’État Futur d’Achèvement, ou VEFA, c’est l’achat d’un bien immobilier sur plan. 

En clair, vous achetez un appartement ou une maison pas encore construitset vous en devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. 

La première étapes de la VEFA esttout d’abord la signature du contrat de réservation qui fixera notamment : la consistance de l’immeuble (par exemple la surface habitable), le montant du dépôt de garantie, et le droit de rétractation.  

On passe ensuite au contrat de vente définitif, qui va encadrer l’opération de construction en fixant notamment : 

  • le prix ferme et définitif, accompagné des modalités de paiement, 
  • la date prévisionnelle de livraison, 
  • les pénalités dues par le promoteur en cas de livraison avec retard, 
  • la description précise du logement et de sa superficie.  

 Enfin, la 3ème étape est la livraison du logement au terme de laquelle vous prendrez possession de votre bien. Tout au long de ces trois étapes, votre seul et unique interlocuteur est le promoteur (ou constructeur) avec lequel vous avez signé le contrat VEFA. 

Que se passe-t-il si le logement présente des vices apparents après la livraison ?

A partir de la livraison, vous bénéficiez d’un délai d’un mois pour dénoncer toute malfaçon. Ces vices doivent être facilement repérables par toute personne qui n’est pas un professionnel de la construction. 

Le promoteur doit alors réagir, et tout faire pour corriger les défauts. S’il ne le fait pas, vous devrez l’assigner en justice dans l’année qui suit la fin du délai d’un mois. Vous avez donc 13 mois à compter de la prise de possession des lieux pour agir judiciairement. Au-delà de ces 13 mois, la garantie pour vices apparents s’éteint. 

Comment apprendre à repérer les vices de construction ?

Tout se joue au moment de la prise de possession des lieux. Prenez le temps de répertorier tous les vices susceptibles d’affecter votre bien. Vous avez acheté un bien neuf et vous y avez mis le prix : vous êtes en droit de réclamer un produit dépourvu de vices ! 

Et surtout, soyez vigilants sur le délai de prescription pour lancer une éventuelle action en justice. En matière de VEFA, une lettre de mise en demeure n’interrompt pas ce délai.  Il faut avoir recours à une assignation. 

Un exemple pour finir

Prenons l’exemple d’un jeune couple qui a fait l’acquisition de son premier appartement dans le cadre d’un programme de construction d’un ensemble immobilier. Lorsqu’ils ont pris possession des lieux, ils ont tenu à faire leur décoration d’intérieur eux-mêmes et y avaient mis les moyens. Quelques temps plus tard, en leur absence un week-end, un flexible du ballon d’eau chaude a rompu, inondant et dévastant l’intégralité de leur appartement. Le promoteur n’a jamais voulu les indemniser de leur préjudice. Il leur a simplement proposer de se rapprocher de l’entreprise qui avait installé le ballon. 

Nous avons obtenu la condamnation judiciaire du promoteur à verser à ce jeune couple une somme de 40 000 € au titre de l’ensemble des préjudices subis. La mauvaise foi du promoteur et sa méconnaissance du droit de la construction lui ont coûté très cher.