Renouvellement d’un bail commercial : les pièges à éviter

Quelles sont les spécificités du bail commercial ?

On l’appelle généralement le « Bail 3-6-9 », il s’agit en fait du bail commercial, c’est-à-dire du contrat de location signé entre le propriétaire d’un local et le gérant d’une société pour y exercer son activité.

Il s’agit d’un contrat avec de nombreuses spécificités, notamment sur la durée. Attention notamment à ne pas laisser ce bail durer au-delà de 9 ans !

Qu’il soit dans le commerce, l’industrie ou l’artisanat, le locataire d’un bail commercial dispose, en effet, de droits plus étendus. L’objectif, c’est de lui permettre de bénéficier d’une certaine stabilité, essentielle au développement de sa clientèle.
C’est ce qu’on appelle le droit à la « propriété commerciale ».

Comme dans tout contrat privé, le montant du loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Par la suite, le loyer peut être révisé chaque année si le contrat comporte précisément une clause d’indexation annuelle. En l’absence de cette clause, le loyer peut être révisé au bout de 3 ans, à la demande de l’une ou l’autre des parties. C’est la fameuse « révision triennale ».

Ces règles s’appliquent pendant 9 ans, avec dans tous les cas de figures un plafonnement lié, selon les situations, à des indices officiels, comme l’indice des loyers commerciaux ou l’indice du coût de la construction.

Comment se passe le renouvellement d’un bail commercial ?

Bien souvent, après 9 ans de location, il y a une prorogation tacite et c’est à ce moment-là que des problèmes peuvent survenir. Car à partir de 12 ans de bail, le montant du loyer est totalement déplafonné, ce qui peut engendrer pour le locataire de mauvaises surprises !

Mon conseil est donc, pour les locataires, de bien avoir en tête cette date-butoir de 9 ans. C’est à ce moment-là qu’ils doivent prendre l’initiative de demander le renouvellement, car les propriétaires, eux, ont tout intérêt à ne pas bouger.

Concrètement, cette demande passe par un acte d’huissier qui s’appuie sur l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code du Commerce.

À partir de là, le bail est renouvelé, et surtout le montant du loyer reste plafonné.

Premier point : si possible signez un bail stipulant cette durée statutaire de 9 ans. Et relisez bien le contrat, notamment les clauses qui écartent le plafonnement et les clauses-recettes, des clauses qui fixent une partie du loyer en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par la société du locataire.

Enregistrez bien dans votre agenda les dates des révisions triennales, et la date correspondant aux 9 ans de contrat !

Retour d’expérience

Le mieux, à mon sens, est de faire réaliser un audit de son bail par un avocat.
Il pourra, entre autres, repérer les clauses nulles et vérifier les clauses d’indexation.

Plus en détail, l’avocat pourra vérifier des points comme les charges, la bonne exécution des travaux prévus ou encore le respect de ce que l’on appelle la « délivrance conforme », c’est-à-dire que ce qui a été mis à la disposition du locataire et bien conforme à ce qui avait été prévu.