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Bail commercial et loyers impayés : comment les récupérer ?

   

Notre expert

De GalembertArthur de Galembert

Avocat au barreau de Paris

Dès les premiers impayés, ne tardez pas à agir !

  • Si votre locataire ne donne pas signe de vie après une relance par lettre recommandée, je vous conseille d’utiliser une clause très importante inscrite noir sur blanc sur votre contrat de location : la clause résolutoire.
  • Cette clause permet de mettre fin – rapidement et simplement – au bail et donc d’obtenir
    – Le départ du locataire
    – Ou éventuellement son expulsion
    – Et sa condamnation à payer ce qu’il vous doit.

Il faut procéder en 3 étapes :

  • Première étape : vous devez adresser un avertissement à votre locataire par l’entremise d’un huissier, c’est ce que l’on appelle un commandement de payer.

    Dans ce document vous devez faire figurer trois éléments :
    – Tout d’abord préciser au locataire la faute qui lui est reprochée c’est à dire les sommes qu’il vous doit
    – Ensuite, le mettre en demeure de corriger cette faute dans le délai d’un mois, en vous payant
    – et enfin lui préciser la sanction qui l’attend…à savoir la résiliation du bail, en recopiant la clause résolutoire.

  • Deuxième étape : vous n‘avez pas le choix, il faut respecter le délai d’un mois. Si au bout d’un mois, votre locataire n’a toujours pas payé, vous entamez l’étape suivante.
  • Troisième étape : l’action en justice. Il s’agit de saisir le juge des référés au tribunal de grande instance. C’est le juge de l’urgence et de l’évidence. La saisie du juge suppose de faire parvenir au locataire une assignation dans laquelle vous exposez votre argumentation.

    Le juge constate alors la faute du locataire et prononce la résiliation du bail, c’est donc lui qui met officiellement fin au contrat de location.

4 conseils :

  • Dès la négociation de votre bail, soyez très vigilant sur la rédaction de la clause résolutoire. Car c’est elle qui donne sa raison d’être à la procédure. Veillez donc bien à ce qu’elle soit très précise et valable juridiquement, sinon votre locataire en profitera.
  • Réagissez vite ! Je l’ai souvent constaté : le principal risque en matière d’impayés c’est que la situation se dégrade et que le locataire soit en cessation de paiement. Il faut donc lui faire parvenir rapidement le commandement de payer.
  • A propos du commandement de payer :
    il doit être très précis dans son contenu, notamment sur le décompte des sommes impayées. Trop souvent cette étape est négligée voire bâclée si bien que le commandement est inutilisable devant le juge, et la démarche devient alors contre-productive.
  • Quand vous agissez en justice pensez bien à rechercher si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce du locataire. Si c’est le cas, vous devez impérativement les informer de votre action en justice en leur envoyant, par huissier, la copie de l’assignation en référé. Le tribunal ne traitera l’affaire qu’un mois après cette information.

Retour d’expérience

  • Faut-il donner un délayer au locataire pour lui laisser le temps de payer sa dette ? La réponse est oui. Le juge peut décider d’un échéancier, destiné à permettre au locataire d’apurer sa situation financière.

    A vous, alors, d’être vigilant car toute infraction même mineure du locataire à cet échéancier entraine automatiquement la fin du bail sans avoir besoin de revenir devant le juge.

    Et je finirai sur un dernier conseil global : pour obtenir une décision favorable de la part d’un juge…il est très important que votre demande soit cohérente avec d’une part la clause résolutoire et d’autre part le commandement de payer. Il faut donc avoir constamment une vision globale de la procédure, de la rédaction du bail jusqu’à l’audience pour mettre tous les atouts de votre côté.

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