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Bail commercial et loyers impayés : comment les récupérer ?

   

Que faire en cas de loyers impayés dans le cadre d’un bail commercial ? La question peut se poser si votre locataire n’est pas sérieux ou qu’il est en difficulté financière. Des démarches sont à entreprendre, et des délais sont à respecter. Notre expert, Arthur de Galembert, vous l’explique en vidéo.

Notre expert

De GalembertArthur de Galembert

Avocat au barreau de Paris

Ce qu'il faut savoir

Les erreurs à ne pas commettre

Les conseils de l'expert

L'expert

Dès les premiers impayés, ne tardez pas à agir !

  • Si votre locataire ne donne pas signe de vie après une relance par lettre recommandée, je vous conseille d’utiliser une clause très importante inscrite noir sur blanc sur votre contrat de location : la clause résolutoire.
  • Cette clause permet de mettre fin – rapidement et simplement – au bail et donc d’obtenir
    – Le départ du locataire
    – Ou éventuellement son expulsion
    – Et sa condamnation à payer ce qu’il vous doit.

Il faut procéder en 3 étapes :

  • Première étape : vous devez adresser un avertissement à votre locataire par l’entremise d’un huissier, c’est ce que l’on appelle un commandement de payer.

    Dans ce document vous devez faire figurer trois éléments :
    – Tout d’abord préciser au locataire la faute qui lui est reprochée c’est à dire les sommes qu’il vous doit
    – Ensuite, le mettre en demeure de corriger cette faute dans le délai d’un mois, en vous payant
    – et enfin lui préciser la sanction qui l’attend…à savoir la résiliation du bail, en recopiant la clause résolutoire.

  • Deuxième étape : vous n‘avez pas le choix, il faut respecter le délai d’un mois. Si au bout d’un mois, votre locataire n’a toujours pas payé, vous entamez l’étape suivante.
  • Troisième étape : l’action en justice. Il s’agit de saisir le juge des référés au tribunal de grande instance. C’est le juge de l’urgence et de l’évidence. La saisie du juge suppose de faire parvenir au locataire une assignation dans laquelle vous exposez votre argumentation.

    Le juge constate alors la faute du locataire et prononce la résiliation du bail, c’est donc lui qui met officiellement fin au contrat de location.

4 conseils :

  • Dès la négociation de votre bail, soyez très vigilant sur la rédaction de la clause résolutoire. Car c’est elle qui donne sa raison d’être à la procédure. Veillez donc bien à ce qu’elle soit très précise et valable juridiquement, sinon votre locataire en profitera.
  • Réagissez vite ! Je l’ai souvent constaté : le principal risque en matière d’impayés c’est que la situation se dégrade et que le locataire soit en cessation de paiement. Il faut donc lui faire parvenir rapidement le commandement de payer.
  • A propos du commandement de payer :
    il doit être très précis dans son contenu, notamment sur le décompte des sommes impayées. Trop souvent cette étape est négligée voire bâclée si bien que le commandement est inutilisable devant le juge, et la démarche devient alors contre-productive.
  • Quand vous agissez en justice pensez bien à rechercher si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce du locataire. Si c’est le cas, vous devez impérativement les informer de votre action en justice en leur envoyant, par huissier, la copie de l’assignation en référé. Le tribunal ne traitera l’affaire qu’un mois après cette information.

Retour d’expérience

  • Faut-il donner un délayer au locataire pour lui laisser le temps de payer sa dette ? La réponse est oui. Le juge peut décider d’un échéancier, destiné à permettre au locataire d’apurer sa situation financière.

    A vous, alors, d’être vigilant car toute infraction même mineure du locataire à cet échéancier entraine automatiquement la fin du bail sans avoir besoin de revenir devant le juge.

    Et je finirai sur un dernier conseil global : pour obtenir une décision favorable de la part d’un juge…il est très important que votre demande soit cohérente avec d’une part la clause résolutoire et d’autre part le commandement de payer. Il faut donc avoir constamment une vision globale de la procédure, de la rédaction du bail jusqu’à l’audience pour mettre tous les atouts de votre côté.

Arthur de Galembert

Arthur de Galembert est avocat au barreau de Paris depuis 2002. Il est diplômé de l’Université de Paris X Nanterre et de l’Institut d’Etudes Politiques (Sciences-Po) de Paris (section économique et financière).

Après avoir passé 10 ans au sein des départements immobiliers de deux cabinets parisiens éminents, il fonde le cabinet CORTEN à Paris. Les 4 associés du cabinet ont chacun développé une pratique poussée en droit immobilier (permis de construire et autres autorisation d’urbanisme, expropriation, problématiques d’urbanisme, environnement, lotissements, vente, démembrement de propriété, indivisions, conflits de voisinage, bornage, droit notarial, SCI, baux et autres conventions d’occupation, copropriété, loi Hoguet, etc…) tant en conseil qu’en contentieux.

Arthur de Galembert vise la satisfaction de ses clients avant tout et s’adapte à leurs demandes.
En matière de conseil

Il intervient en permanence dans la négociation et la rédaction de baux commerciaux, professionnels, et autres conventions d’occupation de toute nature (convention d’occupation précaires, baux dérogatoires, convention de mise à disposition, baux d’habitation…), pour le compte des propriétaires ou des occupants des locaux.

C’est le cas également en matière de cession de droit au bail ou de cession de fonds de commerce, pour le compte du cédant, du cessionnaire ou du bailleur, ou encore d’audit locatif d’immeubles en prévision de leur vente. Ses dossiers portent sur des locaux à usage de bureaux, de commerce d’entrepôt, ou d’habitation.

Les dossiers de conseil peuvent être traités dès la définition du projet du client et des principaux termes de l’accord (term sheet) entre les parties et l’accompagnement apporté se poursuit jusqu’à la signature des contrats négociés ainsi que de leurs éventuelles difficultés d’exécution.

L’activité d’Arthur de Galembert peut ainsi s’inscrire dans des opérations immobilières complexes où la problématique locative revêt un enjeu important mais ne constitue que l’un des aspects du dossier.
En matière contentieuse

Il soutient les dossiers de ses clients (bailleurs comme preneurs) devant les juridictions civiles et au cours des éventuelles expertises.

C’est le cas notamment pour des problématiques d’expulsion, de défaut de paiement des loyers et des charges ou autres infractions au bail, de fixation de loyer révisé ou renouvelé, de fixation d’indemnité d’éviction et d’occupation, de requalification de la convention, de validation de l’exercice du droit de repentir etc.

Dans ce contexte, il s’adapte à la demande de ses clients et peut les assister dès les phases de pré-contentieuses, ou à tout stade du dossier et ce jusqu’à l’exécution de la décision de justice.

Le contentieux ne constituant pas une fin en soi, mais un moyen de régler un différend à défaut de solution amiable raisonnable, si un accord transactionnel peut se faire jour entre les parties, Arthur de Galembert se charge enfin de la rédaction et la négociation des protocoles en découlant.

Il dispense un enseignement de droit des baux commerciaux dans le cadre du Master 2 : Droit immobilier et de la construction à Paris-II-Assas et anime de nombreuses formations sur le sujet. Il écrit régulièrement des articles dans diverses revues juridiques de droit locatif.

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