Réussir son premier achat immobilier : les bons réflexes

Les vérifications juridiques effectuées par le notaire

Le notaire regarde notamment si :

• votre vendeur est bien propriétaire,
• qu’il n’y a pas d’hypothèque c’est-à-dire que le bien peut être librement vendu sans demander l’autorisation à la banque
• qu’il n’y a pas de mesure administrative frappant le bien comme l’interdiction d’y habiter par exemple
• ou encore qu’il n’existe pas de servitude (contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien comme un droit de passage).

Mais si le notaire est présent à vos côtés pour gérer ce volet juridique, certaines vérifications restent quant à elles, à votre charge et doivent être effectuées aux différentes étapes de l’acquisition.

Pendant la visite

Veillez à inspecter minutieusement le bien :

• Visitez le bien au moins deux fois à différents moments de la journée.
• Visitez toutes les pièces comprises dans la vente de l’appartement ou de la maison comme le garage, les combles et la cave.
• Vérifiez s’il y a des servitudes de passage ou s’il existe un raccordement au tout-à-l’égout
• Examinez de près les murs et les sols pour traquer les éventuelles fissures, traces d’humidité ou encore fuites d’eau.
• Evaluez le degré de luminosité, en notant le nombre de fenêtres, leur état et l’orientation du logement.
• Inspectez la cuisine et les sanitaires en vérifiant bien l’état de la plomberie.
• Vérifiez également l’isolation du logement : les fenêtres et portes-fenêtres sont-elles équipées d’un double vitrage ? Sont-elles étanches à l’air ? les volets et les murs sont-ils bien isolés ?
• Etudiez également la ventilation du logement en vous assurant que les bouches d’extraction et d’amenée d’air sont en bon état, et qu’il n’y a pas de condensation sur les fenêtres ni de traces de moisissures sur les murs.
• Ne négligez pas non plus l’état des installations électriques et la consommation d’énergie.
• Vérifiez le nombre de prises électriques et d’interrupteurs, leur emplacement ainsi que l’état des branchements. Soyez vigilant à ce qu’il n’y ait pas de fils dénudés ou de prises mal fixées.
• N’oubliez pas de vérifier aussi l’état du tableau électrique.
• Demandez le montant de la facture d’eau et renseignez-vous sur l’état de la chaudière, le nombre et le type de radiateurs, leur emplacement.
• Enfin demandez le montant des factures de chauffage.

Avant la signature de la promesse de vente, les points de vigilance

• Consultez les 8 diagnostics immobiliers obligatoires : surface, amiante, plomb, diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels, gaz, électricité et termites.
• Demandez à consulter les 3 derniers relevés de charges et les 3 derniers PV de l’assemblée des copropriétaires. Vous devez connaître les travaux programmés ou à venir, l’état de l’immeuble et des finances de la copropriété, l’existence ou non de mauvais payeurs et les procédures judiciaires en cours.
• Renseignez-vous sur le montant de la taxe foncière du vendeur afin de bien l’intégrer dans votre budget.

Bien anticiper le financement

• Faites une simulation de crédit immobilier pour calculer vos mensualités et obtenir une réponse de principe.
• Faites jouer la concurrence pour l’assurance emprunteur. Le taux peut être négocié indépendamment du crédit immobilier depuis le 1^er janvier 2018.

Les garanties demandées par la banque

Afin de vous accorder un crédit-logement, la banque va vous demander des garanties. La banque propose souvent deux types de garanties : l’hypothèque et la caution crédit-logement.

Dans le cadre d’une hypothèque, la banque détient le bien en garantie et pourra se faire payer sur le prix de vente.

Dans le cadre de la caution crédit-logement, la banque passe par un organisme appelé caution crédit-logement qui payera à votre place si vous êtes défaillant. Cet organisme se retournera ensuite contre vous afin d’être remboursé et demandera la vente du bien au tribunal.

Interrogez votre banque ainsi que votre notaire pour comparer les coûts car, quoi qu’il arrive, la banque demandera l’une de ces deux garanties.

Au moment de la vente, restez vigilant

• Veillez à bien avoir budgété le remboursement de la quote-part de taxe foncière ainsi que le remboursement des charges, du fonds de roulement ou encore du fonds de travaux. Le fonds de roulement et le fonds de travaux sont les économies et la trésorerie de la copropriété. En tant qu’acquéreur vous devez rembourser au vendeur des économie qu’il a fourni en trop à la copropriété.
• Je vous conseille également de faites une contrevisite la veille ou le matin de la vente afin de vous assurer que tout est en ordre.
• Assurez vous que le vendeur a bien quitté les lieux et que le bien est libre avant d’emménager.