La SCI familiale : les étapes et erreurs à éviter

Les SCI (sociétés civiles immobilières) sont de plus en plus nombreuses en France. Principal avantage : la souplesse de la structure, beaucoup plus que l’indivision, pour posséder et gérer à plusieurs un ou des biens immobiliers. C’est aussi une solution de plus en plus utilisée pour transmettre son patrimoine à ses enfants.

Qu’est ce qu’une société civile immobilière?

Une SCI permet à plusieurs personnes, que l’on appelle les associés, d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Il n’est pas obligatoire que les associés soient propriétaires dans les mêmes proportions. En revanche, une formalité est obligatoire : rédiger les statuts, un véritable contrat écrit qui va organiser le fonctionnement de la SCI. Ces statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes (acte sous seing privé). Ils peuvent également avoir recours aux services d’un notaire. Ce recours est obligatoire lorsque le ou les biens immobiliers sont apportés à la SCI au moment de sa création.

Quel est le principal intérêt de créer une SCI familiale?

La SCI familiale permet notamment d’acheter et/ou de conserver un bien immobilier entre membres de la même famille.Ce bien peut être mis à la disposition de la famille, ou bien loué, ou encore vendu. Attention : chaque héritier doit bien comprendre que le bien ne lui appartient plus. Il appartient collectivement à la SCI, avec un pourcentage bien défini pour chacun ou chacune.

La SCI familiale présente plusieurs avantages. Pour un couple, c’est une opportunité pour faciliter la constitution d’un patrimoine et la transmission d’un bien immobilier. La donation entre époux sera moins taxée dans le cadre d’une SCI. Les droits de succession seront également moins élevés. Pour vos enfants, la SCI permet de leur constituer un patrimoine sans qu’ils aient à y verser de l’argent. Les coûts de succession là aussi seront réduits. La SCI évite en outre la dispersion du patrimoine.

La SCI implique que les associés vont participer ensemble à la gestion du bien immobilier. Pour maintenir les bonnes relations entre les membres de la famille, il est très important que les modalités de fonctionnement soient très clairement définies.Ainsi,vous devez accorder une très grande importance à la rédaction des statuts qui sont la véritable colonne vertébrale de la société.

Quelles sont les règles de l’art pour créer une SCI ?

Tout d’abord, la rédaction des statuts est fondamentale. Des éléments incontournables doivent y figurer comme :

• les apports des associés (mention obligatoire),
• les conditions de vente ou de transfert des parts de chaque associé,
• les modalités de modification des statuts,
• l’organisation des différents événements comme les assemblées générales,
• les règles de majorité des votes, qu’il est possible de limiter aux seuls parents.

Vous devez également désigner le gérant de la SCI qui va diriger la société. Il le fera dans la limite des pouvoirs prévus dans les statuts. Vous devez enfin procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette démarche est désormais réalisable par internet.

Quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre afin de sécuriser la SCI ?

Lors de la rédaction des statuts, les personnes ne font pas attention à la définition de l’objet social, c’est-à-dire l’ensemble des activités que la société entend exercer. Or ceci est fondamental.

Par exemple, les statuts ne prévoient pas que le bien peut être vendu ou loué et dans quelles conditions, ce qui risque de limiter voire d’empêcher le fonctionnement de la société et ainsi être source de tensions au sein de la famille. Il est donc conseillé de prévoir un objet social le plus large possible, qui recouvre tous les actes concernant l’acquisition, la détention, la location et la vente du bien immobilier.

Pensez également que la vie de la SCI ne tourne pas uniquement autour des immeubles. On peut en effet avoir besoin de souscrire un emprunt, ou ouvrir un compte bancaire. Tout ceci doit être inscrit dans les statuts.En conclusion, la SCI offre une gestion beaucoup plus souple que l’indivision, qui peut parfois aboutir à des blocages. Elle offre aussi des avantages sur le plan fiscal. C’est donc un outil efficace. Mais la fiscalité ne doit pas être la seule raison de créer une SCI car la prise en considération de la situation familiale, qui est l’aspect humain du projet, est tout aussi importante.

Céline Lepape, avocate en droit immobilier