Si vous possédez un bien immobilier à plusieurs, le montage à travers une SCI peut être une bonne alternative à l'indivision, régime de base appliqué aux héritages ou aux mariages. En effet, choisir d'acheter à travers une SCI peut simplifier la gestion du bien et réduire les frais, tout en protégeant votre part.
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Mar

Pourquoi créer une SCI pour l’achat immobilier ?

Lorsque l’on parle d’achat immobilier, il existe plusieurs montages possibles et ce, même pour les particuliers ! La Société Immobilière Civile (SCI) en est un bon exemple.

Si vous possédez un bien immobilier à plusieurs, ce montage est une bonne alternative au régime de base appliqué dans le cas d’un héritage ou d’un mariage : l’indivision. Faire le choix d’acheter à travers une SCI peut simplifier la gestion et réduire les frais tout en protégeant votre part. En partenariat avec Pretto, courtier en ligne gratuit et expert du crédit immobilier, nous avons choisi de vous présenter les principaux avantages de la SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Pour monter une SCI, il faut un minimum de deux associés. Ces derniers doivent être des personnes physiques majeures ou mineures (avec leur représentant légal). Une SCI est régie par les statuts qui sont signés par ses membres lors de sa création, sa durée maximale est de 99 ans. Lors de la création, chaque membre apporte sa part de l’immeuble en échange d’une part proportionnelle à son apport. La société devient alors propriétaire du bien.

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés qui sont fixées par les articles 1832 et 1845 du code civil.

Les avantages de la SCI

1. Faciliter la transmission du bien

En optant pour la SCI, vous facilitez la transmission du bien entre ascendants et descendants. Si une personne décède dans la SCI, les parts seront automatiquement reversées aux autres membre en vertu du droit d’usufruit. L’héritage se fait donc automatiquement ! Cette clause est très utile dans le cas d’une SCI familiale : vos proches peuvent prévoir l’avenir de la maison plus simplement et ainsi éviter les mauvaises surprises et les conflits d’intérêts. Pour une SCI avec seulement deux membres, l’autre membre reçoit l’intégralité des parts restantes.

La souplesse de ce statut vous permet également de quitter la SCI quand vous le souhaitez sans faire appel à un notaire. Il vous suffit d’obtenir l’accord des associés à la majorité pour revendre vos parts. Après avoir défini le prix de cession, signez un formulaire et c’est tout !

2. Mieux gérer son patrimoine

La structure légale d’une SCI impose des règles aux associés. Ces règles permettent une gestion plus organisée et efficace du bien. Elles permettent également d’harmoniser les discussions, d’éviter les malentendus ou les arnaques tout en responsabilisant chaque membre.

Les trois grands types de contraintes :

  • Comme pour les autres types de sociétés, une publication officielle des statuts et du procès-verbal doit avoir lieu chaque année à travers une assemblée générale. Pour certains événements exceptionnels, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées : quand un associé souhaite vendre ses parts par exemple.
  • Les obligations comptables font également partie des contraintes. Chaque SCI a son propre compte bancaire et doit publier ses comptes à chaque clôture d’exercice. Il vous faudra faire appel à un expert comptable.
  • Une SCI doit impérativement être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Faites attention, comme vous vous en doutez, ce statut demande beaucoup de travail administratif. Vous pouvez faire les démarches par vous-même pour économiser des frais, mais ça vous prendra du temps. Vous faire aider par un professionnel vous coûtera entre 1000 € et 1500 €.

3. Réduire ses impôts

Il faut savoir que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Les charges et revenus perçus au travers de la société sont automatiquement pris en compte dans votre déclaration d’impôts personnelle grâce à la transparence fiscale. Les impôts sont donc directement imputés aux associés en fonction des parts détenues. Vous pouvez également choisir de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés. Cette solution peut être plus avantageuse pour vous dans certains cas.

Les différences entre l’IS et l’IR ?

Pour l’IR : les associés doivent déclarer leur quote-part de résultat à l’impôt sur le revenu dans la catégorie “revenus fonciers”. Les déficits sont quant à eux imputés sur le revenu global à hauteur de 10 700 € maximum. Une décote existe selon la période de propriété. La grande majorité des SCI est soumise à l’IR.

Pour l’IS : le principal avantage étant la possibilité de déduire les charges réelles de la SCI de votre assiette fiscale. En d’autres mots, vous pouvez déduire l’amortissement de votre assiette d’imposition. C’est avantageux pendant la durée d’amortissement, ça l’est moins quand le bien est totalement amorti. Si vous optez pour ce régime d’imposition, vous ne pourrez pas revenir en arrière. Réfléchissez sur le long terme !

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