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SCI familiale : les étapes et erreurs à éviter

   

Les sociétés civiles immobilières sont de plus en plus nombreuses en France. C’est une structure très utilisée pour transmettre son patrimoine à ses enfants. Notre expert vous explique les principales règles à connaître avant de constituer une SCI et quels sont les pièges à éviter.

Notre expert

Appaix LepapeCéline Appaix Lepape

Avocate en droit de l’immobilier

Les points clés

Les recommandations

Les erreurs à éviter

L'expert

Ce qu’il faut savoir avant de créer une SCI familiale

  • Une SCI permet à plusieurs personnes, que l’on appelle les associés, d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Il n’est pas obligatoire que les associés soient propriétaires dans les mêmes proportions.
  • En revanche, une formalité est obligatoire, rédiger les statuts… un véritable contrat écrit qui va organiser le fonctionnement de la SCI.
  • Ces statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes. C’est ce que l’on appelle un acte sous seing privé. Ils peuvent également avoir recours aux services d’un notaire. C’est d’ailleurs obligatoire lorsque le ou les biens immobiliers sont apportés à la SCI au moment de sa création.
  • La SCI familiale permet notamment d’acheter et/ou de conserver un bien immobilier entre membres de la même famille. Ce bien peut être mis à la disposition de la famille, ou bien loué en encore vendu.
  • Mais chaque héritier doit bien comprendre que le bien ne lui appartient plus…il appartient collectivement à la SCI, avec un pourcentage bien défini pour chacun ou chacune.
  • La SCI familiale présente plusieurs avantages :
    – Pour un couple, c’est une opportunité pour faciliter la constitution d’un patrimoine et la transmission d’un bien immobilier. La donation entre époux sera moins taxée dans le cadre d’une SCI. Les droits de succession seront également moins élevés.
    – Pour vos enfants, la SCI permet de leur constituer un patrimoine. Les coûts de succession là aussi seront réduits.
    – La SCI évite en outre la dispersion du patrimoine.
  • La SCI implique que les associés vont participer ensemble à la gestion du bien immobilier. Pour maintenir les bonnes relations entre les membres de la famille, il est très important que les modalités de fonctionnement soient très clairement définies.

    Ainsi vous devez accorder une très grande importance à la rédaction des statuts qui sont la véritable colonne vertébrale de la société.

Quelles sont les règles à respecter pour créer une SCI ?

  • Des éléments incontournables doivent y figurer comme :
    – les apports des associés qui est une des mentions obligatoire,
    – les conditions de vente ou de transferts des parts de chaque associé
    – les modalités de modification des statuts
    – l’organisation des différents événements comme des assemblées générales
    – les règles de majorité des votes, qu’il est possible de limiter aux seuls parents
  • Vous devez également désigner le gérant de la SCI qui va diriger la société…Il le fera dans la limite des pouvoirs prévus dans les statuts.

    – Enfin, n’oubliez pas d’enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts et de publier la constitution dans un journal d’annonces légales…vous trouverez cette rubrique dans la plupart des quotidiens locaux.

    – Encore un point ! vous devez procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce. Une démarche désormais réalisable par internet.

Parmi les erreurs les plus fréquentes :

  • Parmi les erreurs fréquentes…lors de la rédaction des statuts, bien souvent les personnes ne font pas attention à la définition de l’objet social, c’est à dire l’ensemble des activités que la société entend exercer. Or ceci est fondamental.
  • Je conseille donc de prévoir un objet social le plus large possible qui recouvre tous les actes concernant l’acquisition, la détention, la location et la vente du bien immobilier. Pensez également que la vie de la SCI ne tourne pas uniquement autour des immeubles. On peut en effet avoir besoin de souscrire un emprunt, ou ouvrir un compte bancaire. Tout ceci doit être inscrit dans les statuts.
  • En conclusion, la SCI offre une gestion beaucoup plus souple que l’indivision, qui peut parfois aboutir à des blocages. Elle offre aussi des avantages sur le plan fiscal. C’est donc un outil efficace. Mais la fiscalité ne doit pas être la seule raison de créer une SCI car la prise en considération de la situation familiale, qui est l’aspect humain du projet, est tout aussi importante.

Céline Appaix Lepape

Céline APPAIX LEPAPE, est avocate en droit immobilier et droit des affaires au Barreau de Paris. Elle a exercé en entreprise plusieurs années dans le domaine des relations publiques et du marketing et intervient aujourd’hui aussi bien en conseil qu’en contentieux.

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