Les différentes conditions de crédit immobilier

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Vous ne le savez peut-être pas mais le taux de votre prêt immobilier n’est pas forcément la variable la plus importante dans une offre de prêt. La flexibilité, à travers les conditions, est également très importante. En effet, un emprunt vous engage sur de nombreuses années, souvent plusieurs décennies. Si vous comptez déménager avant la fin de votre crédit, ou en cas de difficultés de remboursement, bénéficier de conditions flexibles peut vous faire économiser beaucoup d’argent.

Nous avons choisi, en collaboration avec Pretto, de vous présenter ces flexibilités pour que vous puissiez prendre très tôt les bonnes décisions. Certaines d’entre elles ont un prix, d’autres ne sont pas proposées par toutes les banques. Franchise, lissage, prêt sur deux lignes, modulation ou report d’échéance : on décortique pour vous les conditions du prêt pour adapter votre prêt immobilier à votre projet, votre situation et ses évolutions.

La franchise

Dans certaines situations, la franchise se révèle très utile. Elle permet de retarder le début du remboursement et vous laisse une marge après le déblocage des fonds. Elle est souvent utilisée pour ne pas cumuler un loyer et des mensualités. La franchise concerne donc les achats dans le neuf, dans l’ancien avec travaux pour sa résidence principale, ou même pour un investissement locatif. Vous pouvez aussi demander sa mise en place pour un prêt-relais.

  • Pour un achat avec travaux : si les travaux sont importants et nécessitent plusieurs mois, vous pouvez décaler le début de vos mensualités pour ne pas avoir, simultanément, un crédit et une location. Concernant un investissement locatif, cela vous permet d’attendre de percevoir un loyer avant de commencer le remboursement.
  • Pour un achat dans le neuf (VEFA ou construction individuelle) : même cas de figure, vos mensualités seront effectives dès la livraison du bien.
  • Pour un prêt-relais : ce type de prêt est utile quand vous voulez acheter mais que vous n’avez pas fini de rembourser votre résidence principale. Vous pouvez financer un nouvel achat avant d’avoir vendu votre ancien bien.

Sa mise en place engendre des coûts : à la fin de la franchise si elle est totale, ou pendant la franchise si elle est partielle à travers des intérêts intercalaires. Dans tous les cas vous aurez à payer votre assurance dès le déblocage des fonds.

Le lissage de prêt

Cette option est intéressante si vous avez déjà un prêt en cours, ou si vous cumulez plusieurs emprunts pour financer votre bien (un prêt principal et un PTZ, par exemple). Chaque emprunt a ainsi une durée, une mensualité et un taux spécifique.

Le lissage de crédit immobilier est une forme de montage. Il vous permet de garder la même mensualité tout au long du remboursement de votre emprunt.

Il permet ainsi d’éviter de grands écarts dans les mensualités en mettant en place un remboursement constant.

Le lissage de prêt est gratuit mais il a forcément un impact sur la durée totale du crédit, ce qui a pour effet d’augmenter le coût total du prêt. En effet, en équilibrant les mensualités, celles du crédit le plus long seront diminuées à un certain moment, ce qui rallonge mécaniquement le temps d’emprunt.

Le prêt gigogne (sur deux lignes)

Ce type de prêt est proposé par certaines banques pour augmenter leur attractivité. Il permet d’éviter de trop allonger la durée de crédit en diminuant les mensualités.

En règle générale, plus la durée de l’emprunt est longue plus le taux sera élevé. Or, si vous souhaitez avoir de la marge sur vos mensualités sans vous engager pour trop longtemps, le prêt gigogne peut être une solution. Si vos mensualités sont trop élevées, vous risquez un taux d’endettement au-delà des 33 % conseillés (c’est-à-dire que vos remboursements représentent au maximum un tiers de vos revenus). Si vous dépassez ce taux, vous risquez de voir votre dossier refusé ; ou bien cela peut être gênant pour de futurs investissements.

Pour éviter cela, certaines banques vous proposent de souscrire à deux prêts immobiliers : un prêt court avec un taux très bas et un prêt plus long avec un taux plus élevé. On procède ensuite à un lissage des mensualités. Au final, elles sont moins élevés, sur une période plus courte et le coût total du crédit n’augmente pas.

Pour ce genre de montage plus complexe, faites-vous accompagner par un courtier immobilier en ligne comme Pretto.

La modulation d’échéances

La modulation d’échéances vous permet d’adapter vos mensualités tout au long de votre emprunt.

Vous pouvez ainsi augmenter vos mensualités si vos revenus augmentent pour diminuer la durée et le coût de votre emprunt. Dans le cas contraire, vous pouvez diminuer vos mensualités pour conserver votre reste à vivre. Cela engendrera alors une hausse du coût de votre crédit. Généralement, une modulation est possible à hauteur de plus/moins 10 % mais cette amplitude peut être négociée à la hausse/baisse.

Le report d’échéances

En plus d’une modulation d’échéances, vous pouvez dans certains cas les reporter. Si vous avez à un moment des difficultés à payer vos mensualités, vous pouvez éviter les impayés. L’idée étant ici de faire une pause dans le remboursement du crédit.

Les conditions du report d’échéances varient selon les banques. Elles sont détaillées dans l’offre de prêt.

Le remboursement anticipé

Un emprunt vous engage sur de nombreuses années. Cependant, vous avez de très fortes chances de rembourser votre emprunt avant la date prévue. De nombreuses situations peuvent vous conduire à un remboursement anticipé : un héritage à placer, un nouvel achat immobilier etc.

Les banques mettent en place des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) dans ces cas-là. Sachez qu’il est possible de les négocier, voire même de les annuler à la souscription du prêt immobilier. Confiez votre demande de financement à un courtier. En effet, il saura vous conseiller et négocier pour vous les meilleures conditions.